​外国人投资美国房地产

1980年通过的《外国人投资房地产税法》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980),简称FIRPTA,规定外国人出售或转让在美国的房地产时,必须预缴所得税。预缴税将由买方从交易金额中扣除,在产权交易或转让后的20天内,交给国税局。同时,买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税,买方将受到国税局高达1万美元的罚款。需要注意的是,为了顺利拿回预缴的部分税款,卖方必须要有美国报税识别号 (ITIN)。(报税识别号如何申请,请参考我们网站税务文章中的相关文章《如何申请美国个人报税号码 (ITIN)? 》

一般来说,针对不同的房屋交易价格、买方类型和房屋用途,预缴税分为三种情况:15%、10%和0%三种。(每种预缴税的适用情况可参考我们网站税务文章中的相关文章《外国人在美国买卖房屋如何预缴所得税?》

 

如何合理减免预缴税?

1、预缴税减免证明

通常,申请者(买卖双方均可申请)可以在房屋交易完成日前90天向国税局提交Form 8288-B申请预缴税减免。在提交申请时,申请者必须提供实际预估税额低于预缴税的相关证明,包括原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、房屋装修花销等收据。如果物业用于贸易或商业用途,则卖方还需要提供资产折旧等报表。如果房屋买卖双方符合国税局税收减免的条例规定,则国税局会在2-3个月之内给予批准。

2、成立公司
需要注意的是,通过申请预缴税减免来达到减免税额的目的并不容易。由于国税局审核时间过长,可能导致逾期缴纳税款而被罚款的后果,许多产权公司或卖方不愿意等到国税局完成审核后再完成交易。

避免预缴税的另一种有效方法是将卖方从外国人 “变更” 为美国人,即成立美国公司,将房屋产权转移到美国公司名下。大部分美国公司都不需要缴纳FIRPTA预缴税,除了一个成员(或夫妻被视为一个成员)的LLC非独立实体 (disregarded entity)。

有关如何成立美国公司以及如何选择公司类型,请参考我们网站税务文章中的相关文章《如何选择美国的公司形式》在美国设立LLC或C Corporation有限责任公司的程序》