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美国房地产投资,“1031交换”在报税过程中的实际应用(附案例分析)

Updated: Aug 23, 2021

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在本专栏的上篇文章:《投资美国房地产,如何通过“1031交换”合理避税?》中,我们提到,在税务上,使用“1031交换”投资美国房地产最大优势是“延迟交税。如以下“1031交换”与普通交易的简易对比图所示,“1031交换”中的“延迟交税”是指第一项交易所产生的“资本利得税”不用在当年交税,而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。


这样一来,投资人可以将本应缴纳的税款用于其他投资或支出,从而增加了投资人的现金流和潜在投资收益。另外,从通货膨胀的角度看,“延迟交税”也是一种变相得利。


本文将针对具体案例,详细阐述在实际报税过程中,如何进行“成本基数”调整、如何运用“已折旧重新计税条款”、如何处理投资人收到“Boot”(交换补偿物)等税务情况,以及怎样通过税务筹划,将1031交换性购入的商用房转变为主要住所出售,从而享受出售主要住所“单身25万美元/夫妻合报50万美元”的免税额。




“1031交换”在税务中的实际应用:

在报税当年,使用“1031交换”的报税人必须使用8824表格申报交换信息,包括:

  • 出售物业的描述;

  • 调整后成本价;

  • 市场出售价;

  • 累积折旧;

  • 购入的“同类财产”描述;

  • “同类财产”的市场购入价;等。

同时,8824表格也用于计算当年应税利润、延税利润、以及“同类财产”的成本基数等。


一、如何调整“原有财产”的成本基数(Cost Basis)?


川普税改后,“1031交换”仅适用于在美国境内商业用途的房地产等不动产(Real Property)。在税务上,商用物业(除了土地本身)通常可以抵扣当年的折旧费用(Depreciation)以降低应税收入。因此,在出售原有物业时,物业的成本基数(Cost Basis)已经不是原来购买时的成本价了,需要扣掉已经抵扣过的累积折旧(Accumulated Depreciation)。


例一:2018年,张先生以12万美元的价格出售出租房A(购房价为10万美元)。该房出租期间,共累积抵扣了3,500美元的折旧费用。则出租房A调整后的成本基数为96,500美元。计算过程如下图所示:


二、如何运用“已折旧重新计税条款” (Depreciation Recapture)?


在原有物业出售当年,将涉及到国税局针对条款1245和1250固定资产所制定的“已折旧重新计税条款”,该条款将把原有物业历年来享受到的累积折旧抵扣利好返还给国税局。因出售原有物业所得的利润中,属于重新计税的已折旧部分,并不满足“1031交换”的要求,因此税务不能延迟,只能在出售当年以普通税率计税


例二:参考例一的情况。2018年,张先生使用“1031交换”,以14万美元购入另一套出租房B,那么,出租房A因出售而重新计税的累积折旧(3,500美元)必须在2018年计税。而满足“1031交换”条款的4万美元卖房利润则为递延收入,可以延迟交税。计算过程如下图所示:


三、如何调整“同类财产”的成本基数?


在文章开头,我们用了“1031交换”与普通交易的简易对比图简述了“1031交换”的延税原理,但是真实的报税过程并不是这么简单。交换当年的延税利润并不会直接以递延收入的形式呈现在税表上,而是由会计师通过调整购入的“同类财产”的成本基数,取代原始的购入价,带入以后的税表。


例三:参考例一的情况,通过下图计算可知,张先生购入的新出租房B的成本基数为10万美元。


例四:参考例一、二、三的情况,假设在2019年,张先生以15万美元的价格出售出租房B,那么,通过以下计算可知,张先生的卖房利润为5.4万美元,折旧抵扣为0.4万美元,总计应税收入为5万美元。


四、“Boot”在“1031交换”过程中的计算和运用


“1031交换”中经常涉及到“Boot”, 它是指在“1031交换”中收到的不是“同类财产”的补偿物,包括现金、债务减免、股票、期权等


常见于“同类财产”的购买价低于“原有财产”的出售价的情况,交换中产生的差价即为此次“1031交换”中的“Boot”。根据税法规定,“Boot”中属于“实得收益”(Realized Gain)部分的“应税收益” (Recognized Gain)必须在交易当年申报并缴纳税款


现实生活中,因为“Boot”可能涉及到房屋贷款补偿、债务减免等税务情况,所以计算过程会变得非常复杂,建议咨询专业的会计师。这里,我们仅举两个简单的例子,帮助理解“Boot”在“1031交换”过程中的计算和运用。当中会运用到交换所得财产的调整后“成本基数”的计算公式,如下图所示:


为方便理解,下面的例子中“原有财产”直接使用调整后的“成本基数”。


“Boot”<“实得收益”(Realized Gain)


例五:参考例一、二的情况,假设张先生在2018年出售出租房A(市场价为12万美元),则调整后的“成本基数”为10万美元(=“原有财产”的调整后“成本基数”+ “已折旧重新计税条款”部分的累积折旧)。张先生卖掉出租房A可获得的“实得收益”(Realized Gain)为2万美元(=$12万-$10万)。


同年,张先生使用“1031交换”获得出租房B(市场价为11万美元),交换所得的“同类财产”B的购买价(11万美元)低于“原有财产”A的出售价(12万美元),交换中产生的1万美元差价即为此次“1031交换”中的“Boot”。


因为“Boot”($1万)< “实得收益”(Realized Gain)($2万),所以,张先生获得的1万美元“Boot”都属于“实得收益”(Realized Gain),在2018年全额作为“应税收益”(Recognized Gain)缴纳“资本利得税”。由上述公式计算可得出租房B的成本基数调整为10万美元。计算过程如下:



“Boot”>“实得收益”(Realized Gain)


例六:参考例五的情况,假设张先生通过“1031交换”获得的出租房的市场价为8万美元,则交换所得的“同类财产”B的购买价(8万美元)低于“原有财产”A的出售价(12万美元),交换中产生的 “Boot”为4万美元。


例五中提到,假设出售出租房A,张先生可获得的“实得收益”(Realized Gain)为2万美元,那么,“Boot”($4万)> “实得收益”(Realized Gain)($2万)。由于张先生实际只有2万美元的“实得收益”,所以,“Boot”中也只有2万美元属于“实得收益”,并在2018年作为“应税收益”(Recognized Gain)缴纳“资本利得税”。计算过程如下:



如何将“1031交换”商用房转变为主要住所出售?


对于拥有美国主要住所(Principal Residence)的报税人来说,美国税法IRC Section 121(d)(10)条款是一项重大减税利好:如果报税人要出售主要住所且在近五年内在该房屋内至少居住2年,那么,卖房所得利润(Capital Gain)中,单身报税人可以享受25 万美元的免税额,夫妻合报则可以享受50 万美元免税额。


尽管川普税改后,“1031交换”不再适用于自住房的买卖,但只要通过专业的税务筹划,同时满足以下1031和121两项条款的规定,由1031交换性购入的“同类财产”仍可在日后作为主要住所出售:


  • 根据国税局Rev.Proc.2008-16制定的“安全港”条款(Safe Harbor),报税人最好分别持有出售房、购入房至少2年(24个月),并且,每年(每12个月)用于出租的天数不少于14天,私人使用天数不得超过14天或出租天数的10%,以此满足“1031交换”中出售房和购入房均用于“商业用途”的要求;

  • 报税人必须在“1031交换”后,至少持有交换性购入的“同类财产”5年后才能出售

  • 在该房地产出售的近5年内,至少累积2年作为报税人的主要住所


例七:2011年,单身青年Daniel通过“1031交换”获得了一套出租房。2016年,他搬入该房并将其作为自己的主要住所。假设2019年,Daniel把房子卖掉,净收益40万美元。如下图所示:



那么,分析该案例可知,Daniel持有房屋超过5年,用于商业用途超过2年,作为主要住所超过2年,同时满足1031和121两项条款的规定,可以按一定比例享受国税局对出售主要住所的税务优惠。


“按一定比例”的意思是,在实际计算过程中,只有用于自住房期间的收益适用于121减税条款,商用期间的收益将被排除在外


以上述Daniel的情况为例:其用于自住房的时长是3年,占总持有时长的3/8。而卖房的净收益40万是总持有8年期间产生的,所以,分配到3年自住房的收益只有$15万美元(=$40万*3/8)。因此,Daniel能享受到的免税额只有15万美元。其余25万美元(=$40万-$15万)是商用期间产生的,不能享受121减税条款,被排除在外。


例八:参考例七的情况。假设Daniel在2019年的卖房总收益是80万美元,那么Daniel只能享受最高单身25万美元($80万*3/8=$30万美元>$25万美元)的免税额。


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