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美国税法鼓励投资者投资美国房地产，除了美国公民和合法永久居民外，同样允许海外投资者使用“1031交换”获得税务上的优惠。
“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，主要指在满足“1031交换”条款的前提下，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。
但是，在实际报税过程中，“1031交换”需要运用“成本基数调整”、“已折旧重新计税条款”、“Boot”等会计税务知识，因此，报税过程比较复杂，我们将在本专栏的以下文章中作进一步阐述：
《“1031交换”在报税过程中的实际应用(附案例分析)》
需要特别注意的是，如果没有使用“1031交换”，美国FIRPTA法条规定，外国人出售或转让在美国的房地产时，必须预缴所得税。预缴税将由买方从交易金额中扣除，在产权交易或转让后的20天内，交给国税局。具体关于如何预缴，请参考本专栏的另一篇文章：《外国人在美国买卖房屋如何预缴所得税？》
为了顺利拿回预缴的部分税款，卖方必须要有美国报税识别号(ITIN)。关于如何申请，可以参考以下文章：《如何申请美国个人报税识别号码(ITIN)？(详细版)》
哪些属于“同类财产”？
川普税改前，“1031交换”几乎适用于各种财产，包括“个人财产”和“商业财产”。从2018年税改实施起，此法案仅适用于在美国境内商业用途的房地产等不动产(Real Property)。“商业用途”指持有的房地产等不动产只用于生意或投资，比如出租住宅、办公大楼、商业地产等。
如果出售房或购入房是“住房型物业”，该如何满足“商业用途”要求呢？
对于这个问题，“1031交换”条款并没有做明确规定，但是国税局通过Rev. Proc. 2008-16针对“住房型物业的1031商业用途认定”制定了“安全港”条款(Safe Harbor)，即：报税人至少分别持有出售房、购入房2年(24个月)，并且，每年(每12个月)用于出租的天数不少于14天，私人使用天数不得超过14天或出租天数的10%。
举例说明：2014年，Ashley将住房A出租；2017年底，通过“1031交换”得到出租房B；2018年，Ashley将出租房B出售。
在这个例子中，Ashley在“1031交换”前，持有并将住房A用于商业用途超过国税局2年的“安全港”条款。交换性购入出租房B后，持有购入房且用于商业用途不足2年，因此，其“1031交换”资格可能不被国税局认可。假设Ashley一直持有出租房B并用于出租，满2年后才出售，那么，此次“1031交换”将得到国税局的认可，也能因此享受到“1031交换”的税务利好。
需要特别注意的是，不是所有财产的交换都适用“1031交换”。以下几种情况就不能享受“1031交换”的税务利好：
用于自住的房地产等不动产的买卖；
购入后只用于出售的物业；
存货；
金融财产：包括股票、债券等；
合约合同：包括公司股权、专利、版权等；
美国境内与境外的房地产不属于同类型房地产，不适用于同类交换。例如，卖掉中国的房地产，再购入美国的房地产。
使用“1031交换”，有哪些好处？
在税务上，使用“1031交换”的最大优势是“延迟交税”。投资人可以将本应缴纳的税款用于其他投资或支出，从而增加了投资人的现金流和潜在投资收益。另外，从通货膨胀的角度看，“延迟交税”也是一种变相得利。
为方便理解，下面我们举例来说明：
例一：2015年，Grace以30万美元购入一套公寓作出租房。2018年，该公寓市场价为60万美元。2018年，她打算购买另一套同样为60万美元的公寓，此时她有两个选择：
不使用“1031交换”
如下图所示，如果Grace在买卖公寓的过程中不使用“1031交换”，那么，Grace不仅要在卖出自有公寓时交纳“资本利得税” (Capital Gain Tax)，未来，在她出售购入的新公寓时，还需要交纳“资本利得税”。
使用“1031交换”
因为“1031交换”涉及到多套房买卖，并且要在限定时间内完成交易，如果由投资人自己完成，会有一定难度。所以，一般情况下，投资人会委托给第三方中介。如下图所示，假设Grace委托第三方中介交易，并且在买卖公寓过程中使用“1031交换”，那么，Grace在卖出自有公寓时产生的利润不用马上缴纳“资本利得税”，而是延迟到未来出售购入的“同类房产”时才交税。
“正向交换” VS “反向交换”
“1031交换”可分为“正向交换” (Forward Exchange)和“反向交换” (Reverse Exchange)。
“正向交换”的定义及优劣势
“正向交换”：指先出售“原有财产”，再购入新的“同类财产”。
优势：
减轻购房压力：投资人可以用卖房资金购买“同类财产”，不需要提前准备大笔购房资金；
等房价上涨再出售以获取最大收益：出售“原有财产”没有时间限制，投资人可以等到满意的市场价时售出“原有财产”，获得售房利益最大化。
劣势：
根据“1031交换”的时间限制，选择“正向交换”的投资人必须在45天内选定“同类财产”，并在180天内或者报税截止日期的两个日期中最早的日期前购入新的物业。因此，投资人可能由于时间限制无法以理想价格购入满意的“同类财产”。
“反向交换”的定义以及优劣势
“反向交换”：指先购入新的“同类财产”，再出售“原有财产”。
税法规定，投资人不可以同时拥有用于“1031交换”的新旧物业，因此，投资人通常需要联系一家第三方中介公司(Qualified Intermediary)。
该类公司会针对“1031交换”成立一个LLC公司(Exchange Accommodation Titleholder，简称EAT)，代替投资人暂时持有物业的所有权。
如下图所示，在实际操作过程中，投资人一般有以下两种选择：
由EAT购入新的“同类财产”，在售出“原有财产”之后，再将购入的“同类财产”从EAT转入投资人名下。或者：
将打算出售的“原有财产”先转入EAT名下，等投资人购入新的“同类财产”后，再由EAT售出“原有财产”。
使用EAT进行“反向交换”时，必须满足以下几个要求：
投资人必须在将财产转让给EAT后的五天内与EAT签署书面协议；
投资人必须在新的“同类财产”转入EAT名下后的45天内选定要出售的“原有财产”；
投资人必须在新的“同类财产”转入EAT名下后的180天内售出“原有财产”。
综上所述，由于时间限制的存在，无论是选择“正向交换”还是“反向交换”，投资人都应同时留意出售和购入财产的价格变化以寻求最优投资组合。此外，选择“反向交换”还需考虑到第三方中介的费用。
优势：
与“正向交换”相比，“反向交换”对于购入“同类财产”的时间没有限制，因此，只要有充足的购房资金，投资人可以等到一个满意的“同类财产”出现时再考虑是否进行“1031交换”；
若投资人由于未在限定时间内售出“原有财产”而被取消“1031交换”资格，并不会在当年产生任何税款。
因此，“反向交换”更适合有足够资金的投资人：若最终达成“1031交换”，则延迟了税款；若被取消“1031交换”资格，也不会造成任何税务损失。
“1031交换”必须遵循的三个原则
根据税法Section 1.1031(k)-1, 投资人通过“1031交换”来的“同类财产”必须遵循以下三个顺位原则：
三个房地产原则：如果投资人选定的“同类财产”没有超过三个，那么选定的“同类财产”的总市值不受限制；
200％原则：如果投资人选定的“同类财产”超过三个，那么，所选定的所有“同类财产”的总市值不得超过所出售物业市值的200%；
95％原则：在“200%原则”的基础上，如果所选定的所有“同类财产”的总市值超过了所出售物业市值的200％，那么，投资人最终购入的物业总市值必须至少为之前选定的所有“同类财产”总市值的95％。
“1031交换”的时间限制
45天“选定期”限制：在第一项交易转让日后的45天内，投资人必须以书面形式选定第二项交易所需要的房地产，并递交给第二项交易的另一方或者第三方中介机构(Qualified Intermediary)。
180天内或者报税截止日前的“交换期”限制：在第一项交易转让日后的180天内或者报税截止日期前——二者中最早的日期前完成第二项交易。
例二：如下图所示，投资人在2018年3月1日出售名下的出租房并转移所有权。若该投资人想要使用“1031交换”购入另一套出租房，那么，从3月1日开始算起的45天内(即2018年4月14日之前)，投资人必须以书面形式选定他想要购买的新出租房。并且，在180天内(即2018年8月28日之前)，购入选定的新出租房。
与关联方交易时的2年“持有期”限制：若投资人将原有房地产出售给关联方(Related Party)，或者从关联方手中购入新的房地产，那么，投资人与关联方都必须持有至少2年交易所得的房地产，以此来保持“1031交换”的资格。关联方包括：配偶、子女、父母、孙子孙女、祖父祖母、兄弟姐妹、以及相关商业体。
若投资人在交易过程中没有符合以上三项时间限制，将被取消“1031交易”的资格。如果投资人已经在当年税表中享受了“1031交易”的好处，则必须修正税表，重新上报卖房利润并补缴税款。
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陈谢平注册会计师、税务师/Xieping (Oliver) Chen CPA、EA
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