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小心引爆外国人投资美国房地产的“深水炸弹”:40%的遗产税和赠与税!

Updated: Aug 23, 2021

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随着中美贸易战忧虑的叠加,以及投资者对避险资产需求的回潮,共同推动了美元升值


再加上美联储多次降息,美国30年期房贷利率史上首次跌破3%,以2.98%创下历史新低。


时下的美国房地产,正成为热衷于海外置业的投资者们的“避风港”。


尤其是青睐房地产投资的中国投资者,已经连续第7年“卫冕”美国房地产全球最大买家



但是,美国是一个“万万税”的国家,只要拥有房屋,就逃不开缴纳各种税的义务


外国个人或公司在投资美国房地产、经营生意时,可能会遇到以下5种美国税:

  1. 联邦所得税;

  2. 资本利得税;

  3. 遗产税;

  4. 赠与税;

  5. 外资公司30%的分公司利润税(Branch Profits Tax)。


本文,我们将分别详细阐述:


一、联邦所得税


通常,大部分外国个人或公司在投资美国房地产时,主要用于商业上的投资用途,产生的收入,也主要是ECI收入(Effectively Connected Income,“在美商业活动有效关联收入”)。


该收入主要以净收入征税

  • 外国个人而言,税率是累进税率,通常从10%-37%;

  • 外国公司税率则是21%。


更多关于外国人投资美国房地产、经营生意,可能遇到的预缴税、联邦所得税等问题,请参考本专栏的以下文章:

外国人在美国赚钱投资,会遇到哪些税务问题?

外国人在美国投资房地产的税务问题

《注意了!外国人在美国买卖房屋,要预缴所得税!》


二、长期资本利得税


一般来说,长期资本利得税对外国个人投资者是有优惠的

  • 如果个人税率低于15%,是不要交资本利得税的;

  • 如果个人税率是15%-37%,那么,就需要交15%-20%的资本利得税,最高封顶20%


与外国个人投资者不同,资本利得税对外国公司没有优惠,按普通收入征税,目前税率是21%


三、遗产税


曾经,一篇题为《中国买家20套美国别墅继承之殇:遗产税高达40%!》的文章,在微信朋友圈疯传。



主要事件经过如下:


当事人王君(化名),其父是民营企业主,从2009年开始,先后在美国购置别墅等房产20套


2012年,王君父亲的企业破产倒闭,其父亲也不幸身故。


国内资产几乎化为乌有,王君便前往美国想继承父亲的20套房产。


谁料,王君的海外资产继承之路并不顺畅,遇到了两个“拦路虎”


第一个“拦路虎”:房产税


当王君到达美国,发现部分空置已久的房屋,早已鹊巢鸠占,住上了别的家庭!


究其原因,其父以中国式思维购买美国房地产,以为买下以后就不需要管理。殊不知,美国有两百多年的房产税征收历史,其父因拖欠多年房产税,部分房屋已被政府拍卖抵税


第二个“拦路虎”:遗产税高达40%


王君的父亲是外国居民(非美国公民、非绿卡持有者),并且常年居住在中国。因此,其身故后,名下的美国房地产,被视为其在美国的遗产,除了区区6万美元的遗产税免征额,还需要为其他遗产缴纳高达40%的遗产税!


王君并非孤例,很多外国个人在海外买房置业时,因为缺乏美国税务知识,很容易引爆美国房地产投资的“深水炸弹”:高达40%的美国遗产税和赠与税


作为世界上法律最完善的国家之一,美国执法的严格程度历来令人瞠目结舌。


因此,外国个人在考虑海外投资前,建议先咨询会计师、律师等专业人士。法律和税务的双合规,将为外国个人在美投资支起保护伞,为其个人和资产保驾护航。



四、赠与税


就算外国人(非美国居民)为了规避遗产税,在生前就把房地产作为礼物赠与或转让给子女,每年的免税额也只有1.5万美元(2019年数据),超出部分也要交18%-40%的赠与税。


美国赠与税对很多人来说,是“最熟悉的陌生人”,很多人的认知也仅停留在现金和小额礼品赠与。


实际上,美国税法“要求申报的赠与行为”覆盖面广

只要该赠与是美国报税人在没有提供等值回报的情况下,从其他人(包括个人、公司和合伙企业)处收到现金、房产或其他资产,并且这些财产不计入报税人的年度总收入,则该赠与就被认定为税法上的赠与行为。



一般包括:

  1. 直接礼物赠与(现金转账、房产转移以及其他资产转移);

  2. 借贷中因无息或低息产生的未支付利息为赠与款(正常借贷不用申报,但要保留借据及支付利息凭证作为非赠与的证明);

  3. 被免除的债务;

  4. 遗产(包括现金、房产以及其他资产)。


需要注意的是:

  • 直接代表美国报税人支付给相关机构的学费或医疗费不计入赠与,也不用申报。

  • 应对赠予资产缴税的是赠与人而不是受赠人。



举个例子:


2017年5月底,Cara的父母(非美国居民外国人),分别以$30万、$50万、$90万的购买价,在美国购入三套房屋,并用于出租。


2019年2月,在Cara持F1签证在美留学的第三年,为了方便管理出租业务,她父母将这三套房屋变更到Cara名下。


因为是亲子间赠与,双方没有签订任何合同,Cara也没有支付任何费用。


分析该案例:


从税务局角度看,父母在转让房屋后,并没有从Cara处获得等值的回报。因此,被认定为税务上的礼物赠与


假定该案例所适用的赠与税(Gift Tax)税率是30%,那么,在父母双方各扣除1.5万美元的免征额后,Cara父母还需要对剩余的167万美元(=$30+$50+$90-$1.5*2),缴纳50.1万美元(=$167*30%)的赠与税。



对于礼物赠与税而言:

  • 仅当外国人赠与的有形资产、不动产位于美国时,才需缴纳赠与税;

  • 外国人赠与的美国无形资产,无需缴纳赠与税。


根据美国税法IRC § 2501(a)(2),赠与美国C类公司股份的行为,不会触发美国赠与税。这为外国投资者提供了很好的税务筹划良机


五、外资公司30%的分公司利润税


外资公司投资、经营美国房地产时,不仅要按美国公司标准,缴纳21%的所得税;还必须缴纳一项附加的30%的分公司利润税


两税相加,实际税率超过50%。


该30%的分公司利润税,通常适用于当外国公司的美国收入

  1. 没有作为股息进行分配;或

  2. 没有用于在美再投资;时。



俗语有云:“凡事预则立,不预则废。”


鉴于外国人在美投资标的物金额较高(如上图所示),可能需要承担较重的美国税负


我们建议外国投资者

  1. 通过搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产;

  2. 紧紧抓住以下几个税务筹划良机,合理布局,优化投资组合:

  • 善用税务优惠政策

  • 合理配置债务和权益比重,筹措投资资金;

  • 巧用“1031交换延迟纳税的利好,合理避税;

  • 及时清算公司,制定最佳退出策略


详细内容请参考本专栏的后续文章

外国投资者如何搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产?

外国人投资美国高端房地产的税务筹划良机


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