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外国人投资美国高端房地产的税务筹划良机

Updated: Aug 23, 2021

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在本专栏的以下文章::

外国投资者如何搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产?


我们已经从规避投资和经营风险角度,详细介绍了外国投资者如何通过搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产。


本文,我们将继续介绍,外国投资者如何把握投资融资利益分配公司解散等良机,进行合理税务筹划。

一、合理配置债务和权益比重,筹措投资资金


外国个人或公司赴美投资房地产或经营生意,一般有以下几种资金筹措方式

  1. 权益资本;

  2. 债务资本;

  3. 权益资本+债务资本。


为了降低国际税负,跨国公司可以考虑采用“资本弱化”(Thin Capitalization)的形式进行投资。


“资本弱化”,通常指投资者为了自身利益最大化,在投资融资方式的选择上,有意降低股本比重,提高贷款比重。当权益资本小于债务资本时,即为资本弱化。


从美国税务角度看,相较于“权益资本”,选择“债务资本”为投资提供资金有显著的税务利好

  • “债务资本”所产生的利息,可以作为生意花销在税表上抵扣;而股息付款则不能扣除。

  • 债务本金可以免税退还;而退还“权益资本”,情况就比较复杂:

  1. 有一部分可能要按“股息收入”(Dividend Income)计税;

  2. 有一部分可能要按“资本利得”(Capital Gain)计税。

  • 根据“中美税收协定”(Tax Treaty),利息预缴税通常会降到10%或以下。

  • 鉴于“债务资本”属于债务,不是资产,而“遗产税”只对资产征税,因此,可以规避“遗产税”

需要特别注意的是,美国税法对美国债务方(这里特指美国公司),在利息花销抵扣方面有以下一些限制


(1)应计利息(Accrued Interest)


当期应计但未付给外国个人或实体的“应计利息”(Accrued Interest),不予抵扣。除非,该“应计利息”同时纳入外国个人或实体的收入中。


(2)美国“收益剥离”规则(Earnings Stripping)


如果满足以下情况,美国债务方的某些利息扣除额可能被延迟

  • 美国债务方的债务权益比率超过1.5:1(Debt/Equity>1.5)

  • 超额利息支出:比如,美国债务方的净利息费用(Net Interest Expense),超过当年调整后的应纳税收入(Adjusted Taxable Income)的50%。

  • 由外国“关联方”(Related Party)为美国债务方提供的贷款担保,所产生的利息,也受制于美国“收益剥离”规则。

二、在美国经营公司,可能遇到哪些税务问题


向美国公司注资后,外国投资者就正式在美国经营公司了。


经营管理美国公司过程中,外国投资者会遇到诸多税务挑战。包括:

  • 缴纳美国公司所得税;

  • 申报赠与税和遗产税;

  • 申报跨境汇款、转让资产等行为;

  • 申报外资持股情况;等。


关于以上所罗列的税务挑战,我们已经在本专栏的以下文章中做了详解,请点击参阅:

如何选择美国公司类型?LLC、S Corp和C Corp有哪些区别?

外国投资者如何搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产?

美国企业或个人向境外汇款、转让资产未申报926表格,最高罚款10万美元

赴美开公司,外资持股25%的美国公司或在美从事商贸,未申报5472表格,最低罚款升至2.5万美元


三、善用税务优惠政策,遣返收入

(Repatriation of Earnings)


美国是全球最大的财富市场之一,如果经营得当,在美国经营公司,将获得丰厚的回报。


在公司盈利后,外国投资者通常会考虑将利润返回给外国母公司,或分配给股东


这时,就会涉及到外国投资者在美国的一系列税务问题。具体请参考本专栏的以下文章:

外国人在美国赚钱投资,会遇到哪些税务问题?


为了鼓励外国人或公司投资美国市场,同时避免“双重征税”,美国对某些特定的投资行为,给与一定的税务优惠。若运用得当,将为投资者省下一大笔可观的税负。


下面,我们将详细介绍几种美国对外国投资者的主要税收优惠

1、投资组合利息豁免规则

(Portfolio Interest Exemption, PIE)


通常情况下,美国公司支付给外国投资者的贷款利息,可以作为商业花销扣除。


但是,支付给外国投资者的该类利息,属于“FDAP收入”,会由付款方代缴30%的联邦所得税

为了吸引外国人赴美投资,自1984年7月起,美国设立了PIE Rule:


该规则适用于外国投资者,对其符合条件的“投资组合利息”(Portfolio Interest),给与免税优惠。并且,美国利息支付方,也可以作为商业花销扣除


享受这一利好,必须满足以下条件

  • 贷款必须来自外国贷方

  • 贷款必须以注册形式记录在案(in Registered form, [IRC §§ 871(h)(2)(B)(i), 881(c)(2)(B)(i)]);

  • 外国贷方本身不能是银行或贷款等相关公司;

  • 利息不能随意支付,要遵循一定规则;

  • 外国贷方不能直接、间接或推定持有10%或更多美国房地产投资的实体机构的股权。


如何搭建合理的投资组合,以享受税务优惠,是非常复杂的,受到诸多严格的规则限制。因此,事先寻求美国律师、注册会计师的帮助是非常有必要的。


2、中美税收协定(Tax Treaty)


中美双边税收协定的主要目的,在于避免“双重税”,以及防止偷税漏税。


如果筹划得当,将获得一定的税务优惠。因此,对于外国投资者在美投资经营,有着重要的意义。


包括:

  • 避免被“双重征税”;

  • 减少或取消30%的分支机构税(Branch Profit Tax);

  • 降低或取消某些特定类型的美国收入(如:利息、股息、营业收入)的税率;

  • 享受海外税收抵免优惠;等。


更多关于海外税收抵免优惠的详细图文说明,请参考本专栏的以下文章:

美国居民如何获得境外税收抵免?

外国人在美国赚钱投资,会遇到哪些税务问题?

3、巧用“1031交换”延迟纳税的利好,合理避税


美国税法鼓励投资美国房地产,除了美国公民和合法永久居民外,同样允许海外投资者使用“1031交换”获得税务上的优惠


“1031交换”(Section 1031 Exchange),也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange),主要指在满足“1031交换”条款的前提下,如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”,那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税,而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。

因此,在税务上,使用“1031交换”投资美国房地产的最大优势是“延迟交税”。


这样一来,投资人可以将本应缴纳的税款用于其他投资或支出,从而增加了投资人的现金流和潜在投资收益。另外,从通货膨胀的角度看,“延迟交税”也是一种变相得利。


更多关于“1031交换”的详细介绍,请参考本专栏的以下文章:

投资美国房地产,如何通过“1031交换”合理避税?

美国房地产投资,“1031交换”在报税过程中的实际应用(附案例分析)


四、及时清算公司,制定最佳退出策略

(Exit Strategies)


在美国公司经营过程中,不同的外国投资者基于不同的原因,可能对公司的发展战略做出调整,包括出售美国资产、转移投资目的国、财富传承等


从美国税务角度考虑,我们建议以上投资者及时清算公司,制定最佳的退出策略。



(一)清算美国公司(Corporate Liquidations)


美国税法IRC§331、§336规定,在清算美国公司时,公司及其股东,必须分别确认收益或损失


此条款有一个例外

如果母公司股东拥有80%或以上美国公司的股份,则母公司股东和美国公司无需确认收益或损失。(IRC§332、§337)


在实际操作上:

通常,外国投资者可以考虑用外国母公司100%控股美国公司,再在美国成立一家或多家美国子公司,用来持有不同的美国房地产项目。在每个房地产项目售出后,将其所对应的美国子公司逐个清算。


这样做的好处是:

售房所得只需在美国子公司层面上缴纳单笔美国所得税即可,外资母公司无需确认收益或损失,即无需纳税。

举个例子:

如下图所示,我们以清算和不清算两种方案作对比,了解“清算公司”对税务的影响。


由计算可知,如果及时清算公司,外国母公司返回的资产将多出$139,500(=$1,395,000-$1,255,500)。节税金额相当可观。



(二)出售外国公司股份(Sale of Stock in a Foreign Corporation)


从美国税法角度看,外国投资者出售其外国公司股票,所获得的收益无需纳税,即使该外国公司拥有美国房地产。


因此,在理论层面上:

如果外国投资者将拥有美国房地产的外国母公司的股份直接出售给有意向的购房者,那么,外国投资者可以规避美国所得税。


这就相当于外国投资者间接地卖掉了美国房地产,而无需纳税。


但是,在实际操作过程中,由于资产情况、交易行为的复杂性,该决策将仅适用于非常有限的情况。因此,建议在决策前,事先获得相关专业人士的投资建议。


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