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美国是诉讼大国,尤其是房地产诉讼案。
面对五花八门的房地产诉讼案,很多人都会购买“出租房保险”(Renters Insurance)、“雨伞险”(Umbrella Insurance)等险种,误以为买了保险后,就可以高枕无忧了。
但往往事与愿违,保险金通常有一定的限额,当法院判决的赔偿金高于保险金额时,法院仍将继续追偿个人收入和资产。
美国法律偏向保护人身权利,近年来审理的纠纷案,也在不断拓宽房地产开发商、物业管理公司、房东的责任范围:
案例一:2020年1月7日,北卡州房地产开发建筑工地,一辆超载的自卸车,因未加以制动而滚落,造成一名5岁男孩意外身亡。
目前,该案仍在审理中。自该案公布以来,引发了舆论和法律对房地产开发商“过失开发次序”的问责(Liability for Negligent Development Sequencing)。
案例二:2014年2月14日,一名房客的朋友Mann来家里串门。晚上离开时,因为物业内的照明设备无法使用,Mann在走下昏暗的走廊和楼梯时,不小心撞到玻璃门上,导致受伤。
此案,由俄亥俄州最高院受理,以房东败诉告终,并要求房东提供必要的安全措施,用以消除潜在的风险和隐患。
作为纠纷高发地,此类房地产诉讼案件屡见不鲜。
相较于中国式包租婆“押三付一”、“跳涨房租”、“花式逐客”的任性,美国房东倍感“压力山大”。
那么,如何才能有效规避美国房地产的投资风险呢?
一般来说,如果外国投资者直接以个人名义拥有并经营美国房地产,那么,生意本身并没有和个人分离。一旦出现法律纠纷,个人资产很容易受到牵连,个人要为生意承担无限责任。
美国公司是法律实体,用公司来经营生意,则实现了公司财务和个人财务在法律意义上的隔离,从而保护个人财务免受公司债务和法律诉讼的牵连。
在本专栏的以下文章:
我们提到,美国公司主要有LLC、C Corp、S Corp三种类型,其中,S Corp对申请人的身份有严格限制,必须是美国公民或绿卡才能申请。因此,外国投资者在美国成立公司,只能选择LLC或者C Corp。
本文,我们将从税务筹划、经营风险等角度,阐述外国投资者如何通过搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产。
LLC和Partnership
一般来说,外国投资者通过LLC和Partnership拥有美国房地产,所得税率较低。
因为LLC和Partnership在税务上被视为“税收透明体”,即公司的收入将按照不同类别,穿透到股东或合伙人名下,由所有者缴纳所得税,企业并不产生所得税。
更多关于“税收透明体”和“实质性公司”的说明,请参考本专栏的以下文章:
如果所有者是个人:
个人所得税税率:0-37%;
长期资本利得税税率:0-15%。
缺点:
私密性不强;
外国所有者每年需申报税表;
公司权益转移,需缴纳礼物赠与税;
40%的遗产税;
分配给外国合伙人的“有效关联收入”(ECI)将被预缴:
如果外国合伙人是个人,则必须被预缴37%;
如果外国合伙人是公司,则必须被预缴21%。
如果外国个人拥有100%的LLC,那么,在出售或转让在美房地产时,可能要被预缴0-15%的所得税。
关于外国人在美国买卖房屋,如何预缴所得税,请参考本专栏的以下文章:
C类公司
在税务上,C类公司被视为“实质性公司”,由C类公司作为纳税实体单独报税,并产生企业所得税,股东也需要对当年收到的分红缴纳所得税,即“双重征税”。
外国个人或公司可以通过C类公司来持有美国房地产,这里的C类公司作为“隔离公司”(Blocker Corporation),起到以下作用:
由C类公司单独报税,并承担税务责任;
外国所有者无需直接参与美国公司业务;
外国所有者不需要每年申报税表;
在出售或转让在美房地产时,无需被预缴0-15%的所得税;
公司股份转移,没有礼物赠与税。
缺点:
公司的资本收益作为普通收入征税,统一税率是21%,比非居民外国人高;
双重征税;
外资持股25%及以上,每年必须申报5472表。
更多关于5472表格的详细介绍,请参考本专栏的以下文章:
外国公司(Foreign Corporation)
美国税法Section 2104(a)条款规定:外国公司拥有的美国资产无需缴纳遗产税。
“外国公司”将起到一个“隔离带”的作用,保护外国投资者拥有的美国资产免交高额遗产税。
一般而言,如果外国投资者拥有的美国房地产权益高达100万美元或以上,会考虑设立外国公司作为投资架构,以此规避美国遗产税。
近年来,在中国企业中日益盛行的通过BVI或开曼群岛公司开展全球投资的做法,正是看中了这些群岛作为国际著名避税中心的投资价值。
缺点:
资本收益作为普通收入征税(21%);
双重征税;
外国公司不仅要缴纳21%的美国公司所得税,还可能要缴纳30%的分公司利润税。两税相加,实际税率超过50%。
那么,如何减免分公司利润税呢?
通常,外国投资者会使用外国公司持有没有年收入的不动产,如:土地。等不动产升值后卖出,及时清算外国公司,从而避免分公司利润税;
可以将“累计留存收益”(Accumulated Retained Earnings)用于在美再投资,以此减少分公司利润税。
不可撤销的无权信托 (Non-Grantor Trust)
外国投资者(委托人),可以考虑在投资架构中纳入信托安排。
比如,投资者可以成立“不可撤销的无权信托”,在美国购买房地产,受益人是其家庭成员。
根据美国税法规定,美国境内的信托大致分为“有权信托”和“无权信托”:
“有权信托”作为“穿透体”,由委托人就信托所得纳税;
“无权信托”则被视为独立的纳税实体。受益人只需缴纳收入分配部分(K-1)的所得税,而剩余未分配部分收入则由信托支付税款。
如果信托是在海外成立的,则可以参考以下文章,了解从美国税法角度看“非美国信托”的类型:
优点:
没有遗产税;
由受益人缴纳:
个人所得税(0%-37%);
资本收益税(0%-15%)。
没有分公司利润税(Branch Profits Tax)。
缺点:
放弃了对资产的所有权和控制权。
多层投资架构:外国公司+美国C类公司(+美国LLC)
在本专栏的以下文章:
我们已经提到,作为“全球反避税”条款CRS最大的漏洞,美国已经撇开瑞士香港、开曼BVI等老牌避税圣地,一跃成为全球最大的避税天堂。
再加上川普减税利好,很多高净值人士纷纷把资产搬到美国,在特拉华州、内华达州、怀俄明州和南达科他州成立公司,正是看重了这些州提供私密性、低税率等资产保护和避税利好。
在投资不动产时,外国投资者可以考虑搭建“双层或多层投资架构”:
先由个人成立一家外国公司或离岸公司;
再由外国或离岸公司控股一家美国C类子公司;
然后用美国C类子公司控股一家或多家美国LLC公司;
最后用美国LLC公司投资美国房地产等不动产项目。
优点:
只要在出售每个房地产项目后,及时清算美国公司,在美国子公司层面上,就只需缴纳单笔美国所得税即可;
每个不动产项目的风险可管控,避免生意上的交叉性风险;
转让外国公司股份,没有赠与税;
外国投资者仅拥有外国公司股份,无需缴纳遗产税;
个人私密性良好,只有Corporation的信息会披露在房地产记录上;
直接投资者是美国本土公司,无需为其缴纳30%的分公司利润税。
缺点:
公司的资本收益作为普通收入征税,统一税率是21%,比非居民外国人高;
双重征税;
外资持股25%及以上,每年必须申报5472表。
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