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外国投资者如何搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产?

Updated: Aug 23, 2021

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美国是诉讼大国,尤其是房地产诉讼案


面对五花八门的房地产诉讼案,很多人都会购买“出租房保险”(Renters Insurance)、“雨伞险”(Umbrella Insurance)等险种,误以为买了保险后,就可以高枕无忧了。


但往往事与愿违,保险金通常有一定的限额,当法院判决的赔偿金高于保险金额时,法院仍将继续追偿个人收入和资产


美国法律偏向保护人身权利,近年来审理的纠纷案,也在不断拓宽房地产开发商、物业管理公司、房东的责任范围


案例一:2020年1月7日,北卡州房地产开发建筑工地,一辆超载的自卸车,因未加以制动而滚落,造成一名5岁男孩意外身亡。


目前,该案仍在审理中。自该案公布以来,引发了舆论和法律对房地产开发商“过失开发次序”的问责(Liability for Negligent Development Sequencing)。


案例二:2014年2月14日,一名房客的朋友Mann来家里串门。晚上离开时,因为物业内的照明设备无法使用,Mann在走下昏暗的走廊和楼梯时,不小心撞到玻璃门上,导致受伤。


此案,由俄亥俄州最高院受理,以房东败诉告终,并要求房东提供必要的安全措施,用以消除潜在的风险和隐患。


作为纠纷高发地,此类房地产诉讼案件屡见不鲜。


相较于中国式包租婆“押三付一”、“跳涨房租”、“花式逐客”的任性,美国房东倍感“压力山大”。


那么,如何才能有效规避美国房地产的投资风险呢?


一般来说,如果外国投资者直接以个人名义拥有并经营美国房地产,那么,生意本身并没有和个人分离。一旦出现法律纠纷,个人资产很容易受到牵连,个人要为生意承担无限责任


美国公司是法律实体,用公司来经营生意,则实现了公司财务和个人财务在法律意义上的隔离,从而保护个人财务免受公司债务和法律诉讼的牵连

在本专栏的以下文章:

如何选择美国公司类型?LLC、S Corp和C Corp有哪些区别?


我们提到,美国公司主要有LLC、C Corp、S Corp三种类型,其中,S Corp对申请人的身份有严格限制,必须是美国公民或绿卡才能申请。因此,外国投资者在美国成立公司,只能选择LLC或者C Corp


本文,我们将从税务筹划、经营风险等角度,阐述外国投资者如何通过搭建跨国公司或信托架构,用于投资、经营美国房地产。



LLC和Partnership


一般来说,外国投资者通过LLC和Partnership拥有美国房地产,所得税率较低


因为LLC和Partnership在税务上被视为“税收透明体”,即公司的收入将按照不同类别,穿透到股东或合伙人名下,由所有者缴纳所得税,企业并不产生所得税


更多关于“税收透明体”和“实质性公司”的说明,请参考本专栏的以下文章:

如何界定外国公司在美国税法上的分类?


如果所有者是个人

  • 个人所得税税率:0-37%;

  • 长期资本利得税税率:0-15%。


缺点:
  • 私密性不强;

  • 外国所有者每年需申报税表

  • 公司权益转移,需缴纳礼物赠与税;

  • 40%的遗产税;

  • 分配给外国合伙人的“有效关联收入”(ECI)将被预缴

  1. 如果外国合伙人是个人,则必须被预缴37%

  2. 如果外国合伙人是公司,则必须被预缴21%

  • 如果外国个人拥有100%的LLC,那么,在出售或转让在美房地产时,可能要被预缴0-15%的所得税。


关于外国人在美国买卖房屋,如何预缴所得税,请参考本专栏的以下文章:

《注意了!外国人在美国买卖房屋,要预缴所得税!



C类公司


在税务上,C类公司被视为“实质性公司”,由C类公司作为纳税实体单独报税,并产生企业所得税,股东也需要对当年收到的分红缴纳所得税,即“双重征税”。


外国个人或公司可以通过C类公司来持有美国房地产,这里的C类公司作为“隔离公司”(Blocker Corporation),起到以下作用:

  1. 由C类公司单独报税,并承担税务责任;

  2. 外国所有者无需直接参与美国公司业务;

  3. 外国所有者不需要每年申报税表

  4. 在出售或转让在美房地产时,无需被预缴0-15%的所得税

  5. 公司股份转移,没有礼物赠与税。


缺点:
  • 公司的资本收益作为普通收入征税,统一税率是21%,比非居民外国人高;

  • 双重征税;

  • 外资持股25%及以上,每年必须申报5472表


更多关于5472表格的详细介绍,请参考本专栏的以下文章:

赴美开公司,外资持股25%的美国公司或在美从事商贸,未申报5472表格,最低罚款升至2.5万美元


外国公司(Foreign Corporation)


美国税法Section 2104(a)条款规定:外国公司拥有的美国资产无需缴纳遗产税


“外国公司”将起到一个“隔离带”的作用,保护外国投资者拥有的美国资产免交高额遗产税


一般而言,如果外国投资者拥有的美国房地产权益高达100万美元或以上,会考虑设立外国公司作为投资架构,以此规避美国遗产税。


近年来,在中国企业中日益盛行的通过BVI或开曼群岛公司开展全球投资的做法,正是看中了这些群岛作为国际著名避税中心的投资价值。


缺点:
  • 资本收益作为普通收入征税(21%);

  • 双重征税

  • 外国公司不仅要缴纳21%美国公司所得税,还可能要缴纳30%分公司利润税。两税相加,实际税率超过50%。


那么,如何减免分公司利润税呢?

  1. 通常,外国投资者会使用外国公司持有没有年收入的不动产,如:土地。等不动产升值后卖出,及时清算外国公司,从而避免分公司利润税;

  2. 可以将“累计留存收益”(Accumulated Retained Earnings)用于在美再投资,以此减少分公司利润税。



不可撤销的无权信托 (Non-Grantor Trust)


外国投资者(委托人),可以考虑在投资架构中纳入信托安排。


比如,投资者可以成立“不可撤销的无权信托”,在美国购买房地产,受益人是其家庭成员


根据美国税法规定,美国境内的信托大致分为“有权信托”和“无权信托”:

  • “有权信托”作为“穿透体”,由委托人就信托所得纳税

  • “无权信托”则被视为独立的纳税实体。受益人只需缴纳收入分配部分(K-1)的所得税,而剩余未分配部分收入则由信托支付税款。


如果信托是在海外成立的,则可以参考以下文章,了解从美国税法角度看“非美国信托”的类型

移民美国前,如何规划海外信托,合理避税?


优点:
  • 没有遗产税;

  • 由受益人缴纳:

  1. 个人所得税(0%-37%);

  2. 资本收益税(0%-15%)。

  • 没有分公司利润税(Branch Profits Tax)。

缺点:

放弃了对资产的所有权控制权



多层投资架构:外国公司+美国C类公司(+美国LLC)


在本专栏的以下文章:

税务筹划:赴美上市或持有大量美股的外国投资者,如何合理避税?


我们已经提到,作为“全球反避税”条款CRS最大的漏洞,美国已经撇开瑞士香港、开曼BVI等老牌避税圣地,一跃成为全球最大的避税天堂


再加上川普减税利好,很多高净值人士纷纷把资产搬到美国,在特拉华州、内华达州、怀俄明州和南达科他州成立公司,正是看重了这些州提供私密性低税率等资产保护和避税利好。



投资不动产时,外国投资者可以考虑搭建“双层或多层投资架构”:

  1. 先由个人成立一家外国公司或离岸公司

  2. 再由外国或离岸公司控股一家美国C类子公司

  3. 然后用美国C类子公司控股一家或多家美国LLC公司

  4. 最后用美国LLC公司投资美国房地产等不动产项目


优点:
  • 只要在出售每个房地产项目后,及时清算美国公司,在美国子公司层面上,就只需缴纳单笔美国所得税即可;

  • 每个不动产项目的风险可管控,避免生意上的交叉性风险;

  • 转让外国公司股份,没有赠与税

  • 外国投资者仅拥有外国公司股份,无需缴纳遗产税

  • 个人私密性良好,只有Corporation的信息会披露在房地产记录上;

  • 直接投资者是美国本土公司,无需为其缴纳30%的分公司利润税。


缺点:
  • 公司的资本收益作为普通收入征税,统一税率是21%,比非居民外国人高;

  • 双重征税;

  • 外资持股25%及以上,每年必须申报5472表


针对大型房地产投资、开发商,如何把握税务优惠政策、合理配置债权和权益比重、巧用“1031交换”延迟纳税等税务筹划良机,我们将在本专栏的以下文章中详解:《外国人投资美国高端房地产的税务筹划良机


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