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注意了!外国人在美国买卖房屋,要预缴所得税!

Updated: Aug 23, 2021


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1980年通过的《外国人投资房地产税法》(The Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980),简称FIRPTA,规定外国人出售或转让在美国的房地产时,必须预缴所得税


预缴税将由买方从交易金额中扣除,在产权交易或转让后的20天内,交给国税局。同时,买方必须向美国国税局提交Form 8288和Form 8288-A两份表格。


如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税,买方将受到国税局高达1万美元的罚款


需要注意的是,为了顺利拿回预缴的部分税款,卖方必须要有美国报税识别号 (ITIN)。报税识别号如何申请,请参考本专栏的相关文章《如何申请美国个人报税号码 (ITIN)? 》

一般来说,针对不同的房屋交易价格、买方类型和房屋用途,预缴税分为三种情况:


1、15%

如果房屋的售价超过1百万美元,那么不管房屋的实际用途是什么,都要预缴交易金额(通常是合同价格)的15%。如果由于交易现金或其他流动资产不足,导致买方无法预缴足够的税款,则买卖双方都可以向国税局申请预缴税减免(如何申请,请见下文)。


2、10%

如果房屋的售价介于30万美元和100万美元之间,并且物业购买目的用于自住(需提供书面证明),则预缴税率为10%。如果用于其他用途,则适用税率15%。


3、0%

如果房屋的售价等于或低于30万美元,物业购买目的用于自住(需提供书面证明),并且实际购买方是个人,那么就不需要缴纳预缴税。如果购买目的用于自住但是购买方不是个人,则适用税率10%;如果物业购买用于其他用途,则适用税率15%。

为了更好地理解预缴税,让我们来看一个适用15%预缴税率的例子:


2015年,中国公民黄先生以90万美元的价格购买了一处洛杉矶房产。2018年,他以110万美元的价格卖掉了这套房子。因为房屋售价高于100万美元,所以这次交易适用15%的预缴税率,买方应代黄先生向税务局预缴165,000美元 ($1.1M x 15%= $165,000) 。


假设黄先生个人所得税率为15%,则这次交易,黄先生的实际所得税为30,000美元($(110万-90万) x 15%=$30,000)。换句话说,黄先生的这次交易,原本只需要向税务局缴纳30,000美元的实际所得税款。但在实际交易过程中,仍有165,000美元将由买方代黄先生预缴给国税局。在2019年年初,黄先生可以联系会计师报税来退回约135,000美元 ($165,000-$30,000=$135,000) 的税款。


如何合理减免预缴税?


1、预缴税减免证明

通常,申请者(买卖双方均可申请)可以在房屋交易完成日前90天向国税局提交Form 8288-B申请预缴税减免在提交申请时,申请者必须提供实际预估税额低于预缴税的相关证明,包括原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、房屋装修花销等收据。如果物业用于贸易或商业用途,则卖方还需要提供资产折旧等报表。如果房屋买卖双方符合国税局税收减免的条例规定,则国税局会在2-3个月之内给予批准。

以上述的黄先生为例,如果他想申请预缴税减免,则需要准备原始房屋买入合同、目前房屋买卖合同、预估税额30,000美元的相关计算证明、房屋装修收据等资料。一旦国税局批准了黄先生的申请,国税局将签发预缴税减免证明。有了这个证明,买方就有权将多扣缴的税款直接退还给黄先生。因此,黄先生可以在几个月之内就拿回多缴的税额,而不是等到2019年年初报税时申请退税。


如果预缴税减免申请在房屋交易完成之日还没有完成审核,那么Form 8288的截止日期将延长到预缴税减免申请完成审核后的第20天。申请预缴税减免的卖家必须以书面形式通知买家已经提交预缴税减免申请。

2、成立公司

需要注意的是,通过申请预缴税减免来达到减免税额的目的并不容易。由于国税局审核时间过长,可能导致逾期缴纳税款而被罚款的后果,许多产权公司或卖方不愿意等到国税局完成审核后再完成交易。


避免预缴税的另一种有效方法是将卖方从外国人 “变更” 为美国人,即成立美国公司,将房屋产权转移到美国公司名下大部分美国公司都不需要缴纳FIRPTA预缴税,除了一个成员(或夫妻被视为一个成员)的LLC非独立实体 (disregarded entity)。


有关如何选择公司类型如何成立美国公司,以及在美国开公司的注意事项,请参考本专栏中的以下文章:

如何选择美国公司类型?LLC、S Corp和C Corp有哪些区别?》;

如何成立美国公司?成立步骤和流程有哪些?》;

在美国开公司,你需要注意哪些事项?



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